外資系サラリーマンとおるの資本家日誌

普段仕事に育児に忙しいサラリーマンでも出来る資産形成と事業経営を実体験で綴るブログ。目標は不動産、太陽光、株式有価証券の資本運用で総資産6億円、自己資本比率40%、純資産2億4000万円(うち金融資産1憶2000万円)、資本収入150万円/月、事業収入50万円/月で富裕層セミリタイア。現在総資産1億4988万円、純資産5027万円(日本円803万円、不動産827万円、太陽光1310万円、株式1105万円、その他982万円)、自己資本比率33.6%、資本収入27万円/月(不動産収入7万円/月、太陽光収入11万円/月、金融資産運用収入9万円/月(利率4%で計算))、事業収入3万円/月。

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不動産経営

都心新築アパート投資は貯金だと思ってやると上手く行きます。

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私は資産運用と事業の一環として不動産事業に取り組んでいます。

思い返せば10年前。

始めは新築区分マンションの説明会に参加したのですが、自己資金ゼロだとキャッシュフローがマイナスということで止めました。

ある日テレビの宣伝を見ていてシノケンのアパート経営の存在を知りました。

フルローンで購入してもキャッシュフローが出る!ということで早速セミナーに参加し、デザイン性の高い建物や20年以上の実績ある会社ということで契約することにしました。

6年前に購入した物件は名古屋の一棟アパート。物件価格は7820万円で表面利回り6.3%、借入金利は1.8%のフルローン。1LDK6部屋の三階建て物件です。

そして稼働開始から5年が経過し、キャッシュフローはほぼ繰り上げ返済に回しつつ今では残債も6699万円まで減りました。残債に対する家賃収入の利回りで7.4%です。

それに対して現在の実勢価格は表面利回り7%で7100万円ほどになると思います。含み益で400万円です。

このままあと5年運用すれば残債は5500万円となり、名古屋市の築10年アパートが利回り7.5~8%で売却できるとすればキャピタルゲイン1000万円近くなります。

購入にあたり300~400万円ほどの自己資金を投じていますので、売却手数料を差し引いても2倍ほどのリターンとなります。

前述の購入条件は決して良いとは言えないと思いますが、それでも長期の運用とキャッシュフローの再投資によりこれだけの利益を得ることが出来るのです。

シノケンで購入すればほぼ自動操縦でこの利益を得ることが出来ます。これは恐らくアイケンジャパン等のアパートメーカで購入しても同じと思います。

投資でもあり、事業でもあり、社会貢献でもあり。かつ手堅く利益を積み上げながらおまけに団信による生命保険効果もある不動産は最強の投資の一つです。

ここで新築アパート経営で幾つかポイントを上げておきます。

・35年フルローンの金利1%代で組む。

・キャッシュフローは全て繰り上げ返済に回す。

・東京、大阪、名古屋、福岡の大都市圏の徒歩10分以内。Door to Doorでメインターミナルまで30分以内。利回りが出れば恐らく広島、岡山、仙台も可。京都は土地値が高いため超長期であれば行けるかも。

・出口の取りやすい整形地、角地、4m以上の公道接道、実需の見込める100平米以上。

・差別化しやすい1LDK物件。一見利回りの高い1R物件よりはこちらが良いと思います。

既に不動産ローンを組まれている方は借り換え支援サービスもありますので調べてみても良いと思います。金利で収益性は驚くほど変わります。

これで10年で初期投資の2~3倍のリターンが見込めると思います。

中古投資の様に大胆な指値で購入した瞬間に利益を出そうとはせず、長期に運用して利益を蓄積していく収益モデルだとお考えください。

あとはあくまで事業ですので空室の痛みや修繕の積み立ても考えておく必要がありますね。サラリーマンの方はリスクの高い中古物件に投資するよりも、信用できる建売メーカを見つけてお任せで運用した方が本業に集中できて良いと思います。

トップオブトップではないものの、それなりの土地にそれなりの建物が手に入ります。売ってすぐに利益が出ることはありませんが、10年も投資すれば出口で損失を出す確率はかなり低いと思います。

もちろん10年以上保有を続けて将来の収入源にするのもありだと思います。その場合は多少手間暇が掛かってきますので、不動産事業を楽しく出来そうな方が向いていると思います。

私は基本的には30年の長期運用で一棟当たり3000万円の出口利益を出すつもりで取り組んでいます。大体7年に一回ほどのペースで一棟を購入していってリスクの時間分散をしていこうと考えています。

「そろそろ含み益が出てきたかな」くらいのタイミングで買い増すと精神的にも安心して拡大できると思います。

キャッシュフローが出ることも大切です。出口だけで考えると初めから20年ローンで組んでも良いのですが、やはり毎月キャッシュフローマイナスを10年続けるのは苦行です。

やっぱり口座に毎月現金が積みあがると素直にうれしい(どうせ返済するんですが笑)。

仮にタイミング悪く金利上昇直前に購入し、金利上昇により実勢価格が下落し返済額も増え厳しい状況に陥っても10年間頑張れば十分リカバリー出来ます。そのためにキャッシュフローには余裕が必要です。

一気に何棟も購入すると負債額が大きくなり前述の金利上昇シナリオに耐えられません。先ずは1棟から始めましょう。

逆に小さく区分を始めるのではなく価値の残る土地付きで一棟から始めた方が良いと思います。その点からも立地にはある程度こだわりましょう。

20年前から不動産投資をしている方は今頃かなりの利益を出していると思います。まあ不動産投資はそんな時間間隔で気長に考えると良いと思います。

そして事業としての一面のある不動産投資ですが、新しい建物を市場に提供することで街並みを綺麗にし、住環境を改善する社会貢献事業でもあります。この点を意識するとより楽しく張り合いを持って運営できるのではないでしょうか。

なんだかんだ綺麗な建物を所有するのは単純にうれしいです。

それでは本日もありがとうございました!

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2017年からサラリーマンをやりながら不動産と太陽光を主に様々な事業を運営しています。副業サラリーマンとして実体験に基づいた情報を発信していきたいと思いますので、同志の皆様のお役に立てば何より幸いです。 略歴:2004年国立大学大学院卒業後、現在は外資系に勤めながら副業で事業経営。木造アパート1棟、太陽光発電所2基、国内外株式を運用中。娘1人の3人家族のパパ。