外資系サラリーマンとおるの資本家日誌 / Way to be a capitalist

サラリーマンが資本運用と事業経営で総資産10億円、純資産4億円、年収3,000万円の資本家を目指すブログ。現在総資産15,194万円、純資産5,934万円($457,052、自己資本比率39.0%)【金融資産2,712万円(日本円 388、株式/ETF/投信 1,322、外貨FX/CFD 9、債券 /REIT/インフラファンド 97、暗号通貨 157、金/プラチナ/銀 217、保険/退職金 520)+ 実物資産3,222万円(不動産 1,144、太陽光 1,823、耐久財等 254)】、労働CF 709万円/年、資本運用CF 360万円/年(不動産 14、太陽光 135、金融資産運用 211)、事業CF 14万円/年。

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不動産事業

来年以降の不動産投資戦略を改めて考えてみる

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都心の不動産価格が上がりまくっていますね。

私が東京での暮らしを真剣に考えていた頃に一度マンションを見たんですが、その時は価格が5000万円ほどだったのが築10年で7500万円になっていました。

私としては既に一棟アパートを名古屋と神奈川に区分マンションを一戸保有していますが、まだまだ国内不動産規模を拡大していく計画だったので全く嬉しくはないんですが。。。高過ぎて手が出ない。

私が融資を活用した投資において目標としているのは以下の指標ですが、とてもじゃ無いですが満たせないですね。

一都三県、大阪/名古屋/福岡、京都/広島/岡山地方都市。この辺りを投資先として不動産事業を拡大していく計画が停滞しています。

まあ今は現金を蓄える待ちのフェーズですね。ある程度の資金が貯まり銀行と低金利好条件で融資を組めるようになったらまた買い始めたいと思います。その間に価格が多少落ちてくれると最高です。

世界を魅了する東京
リニア開通により確実に発展が進む名古屋駅
再開発でにぎわう広島駅

新築アパートを二棟、自宅or東京都心拠点様に区分を一戸、普段暮らし用の自宅用戸建て。ここまでは何とか規模を拡大していきたい。ということでここまでは信用力を使いながら7~8年はサラリーマンを続けたい、と言いながらそこまで続けられるのだろうか(笑)

それらは都心での投資の話です。それでは田舎の土地はどうなのでしょうか?

田舎の土地なんて誰も買わないよ、という話もあるのですが固定資産税の安い土地を持っているとそこにストレージを設置したり倉庫を作ったり作業場を作ればそこで色々な生産活動を行うことが出来ます。

暮らすのはやはり清潔で快適な都会が良いですし、子供の教育を考えるとやっぱり都会で相応の教育を受けさせるのが良いですし私もそう育った以上はそういう子育てしか知りません。敢えてここで田舎で子育てをするという選択は取らないでおこうと考えています。

恐らく今の日本を構成する人達の教育背景を考えると、それなりの地方都市以上の不動産の実需から価格下落は大きく起こることは無いと考えています。金利上昇により多少は上下するでしょうが特に人口規模を維持できる大都市は価格はインフレと共に上がると考えます。

インフレ率1~2%での上昇、つまり30年で1.5倍、今東京都心で売っている1億円ほどの家族世帯向け3LDKマンションは30年後は1.5億円程度の売り出し価格になっているはずです。マンションの寿命を60年と考えると減価分と値上がり分が相殺し、価格は下がらずに30年後は普通に売却できると思います。

後は運用利回りと借入金利のイールドギャップを見てキャッシュフローをプラスに維持できる自己資金を持てば不動産運用は手堅いです。仮に1億円の区分マンションを年間400万円の家賃で貸し出し、金利を2%で借りてプラスにするためには大体2000~3000万円くらいの自己資金は必要ですね。

やっぱり現物不動産への投資は大体2~3割は自己資金があるべきですね。今が明らかに安ければフルローンでも良いでしょうが、そんな安値相場では融資も出ないので結局は同規模の現金資産が必要です。

そうすると運用利回りとしてはあまり魅力は無く、これならペーパーアセットに投資した方が楽で確実です。やっぱり不動産はキャピタルゲインを狙いたくなりますね。そうすると東京都心部しかないかなあとは感じます。

自分が住むのであれば住宅ローンと住宅ローン控除が使えるので、都心に家を買うのは正解の一つだとは考えています。支出の割に家は狭いのですが、投資と暮らしが成立するキャッシュフローを別に確保できていれば最高の投資の一つになり得ます。

逆にこの2000~3000万円を田舎の土地に使えば相当規模の土地を手に入れられます。

投資先を探しによく伊東の方にも足を延ばしたものです
春に発電所に行くと本当に気持ちが良いです

私の発電所の土地価格は霞ヶ浦近くの田舎の土地ですが大体壷3000円くらいの土地です。つまり3000万円を投じれば1万壷(33000平米)の広大な土地が手に入ります。

まあそんなに土地は必要ないのですが(笑)、例えば国道近くに土地を買いロジスティックセンターや一昔前であればマイニングファームの様な物を作れば都心不動産投資よりも多くの利益を生み出すことも可能です。

当然田舎の土地で古屋付きの家を買って自分で住んだり知り合いに貸したりして稼ぐことも可能です。そこにちょっとした展示場を作って趣味の展覧会などを開催しても良いですね。

田舎の土地にも色々と活用方法はありそうです。

都心と田舎とにバランス良く投資し、国内不動産投資レベルを少しずつ上げて行きたいものです。

やはり今のところは変わらず

・東京都心一等地への自宅購入(自宅として住みながら資産運用益で低金利の住宅ローンを返済)

・一都三県都心部へのアパート投資(キャッシュフローをプラスに保ちつつ運用により純資産を増やしていく)

・田舎へのストレージ生産拠点投資(太陽光でキャッシュフローを確保しつつ食料生産や工場ストレージ等のマルチ土地活用)

これと事業経営+サラリーマン給料で投資資金確保を進めて行きます。当然金融資産への投資は並行します。大体5当分位に投資先を大きく分けるとどこかが厳しくともどこかで補えてリスクも上手くコントロールできます。

先ずは2023年いっぱいは自己資金の確保、2024年春辺りに次期物件の購入かなと考えています。やはり金融資産3000万円、うち2000万円ほどをリスクヘッジや頭金としてもっておきたいですね。

いつかは海外への現物不動産投資も行いたいですね。

まあ今年年末としてはこんなところかな。まだまだ人生これからです。

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サラリーマンをやりながら副業で様々な事業を運営しています。実体験に基づいた情報を発信していきたいと思いますので、同志の皆様のお役に立てば何より幸いです。 略歴:2004年国立大学大学院卒業後、現在は会社に勤めながら木造アパート1棟、太陽光発電所2基、株式を主とした各種金融資産を運用中。娘1人の3人家族。