外資系サラリーマンとおるの資本家日誌 / Way to be a capitalist

サラリーマンが資本運用と事業経営で総資産10億円、純資産4億円、年収3,000万円の資本家を目指すブログ。現在総資産15,194万円、純資産5,934万円($457,052、自己資本比率39.0%)【金融資産2,712万円(日本円 388、株式/ETF/投信 1,322、外貨FX/CFD 9、債券 /REIT/インフラファンド 97、暗号通貨 157、金/プラチナ/銀 217、保険/退職金 520)+ 実物資産3,222万円(不動産 1,144、太陽光 1,823、耐久財等 254)】、労働CF 709万円/年、資本運用CF 360万円/年(不動産 14、太陽光 135、金融資産運用 211)、事業CF 14万円/年。

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不動産事業

2022年の不動産事業の振り返りと今年のテコ入れ

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7年ほど前に購入した名古屋市のアパートですが、昨年は退去も続き且つそろそろ私自身もこなれてきたのでこれから不動産事業を強化していこうと考えています。

とは言え今は不動産は高騰していて過熱気味です。あまり高額な物件には手を出せる状態では無いです。今買ってもキャッシュフローは出ずキャピタルゲインも正直狙いづらい状況だなと感じています。

とまあ難しい状況ではありますが今年の戦略を練って行きたいと思います。

先ずは昨年までの振り返り

初心者の入門書代わりに購入したシノケン新築アパートですが、運用五年が経過しぼちぼち利益蓄積のフェーズに入れそうだなとは考えています。

新築建売アパートはどうしても業者の利益が20%ほど乗るので利益を出すのに時間が掛かります。当初からの目論見はキャッシュフローの繰り上げ返済を続けてフルローンで購入、10年で出口±0、30年後の出口で+3000万円です。ここは十分達成可能だと考えています。

それにしても5年程度ではまだまだ利益を出せている感はありませんね。やはり新築建売戦略は潮目を見ても少し時間が掛かり過ぎるのは否めない。

今時点で一年くらいかけて7300万円で売却できたとして手数料引くと+450万円、すぐに売れる価格を7000万円として+150万円くらいなのでまあこんなものですかね。まあ折角の好立地不動産を手放すのはもったいないので売却する気もさらさら無いですが。

ということで昨年までの運用実績をまとめました。

201720182019202020212022
家賃収入4,374,6404,715,7904,584,2644,968,0004,798,7804,495,188
管理費・運用諸経費673,246735,339712,554772,200818,6391,010,476
固定資産税281,900464,500279,500371,500347,400342,200
購入諸経費1,190,00000000
不動産取得税949,50000000
修繕費0000099,000
ローン返済3,012,6312,986,3972,954,0982,934,8812,934,8812,907,018
繰り上げ返済150,0001,050,000750,00000700,000
年間キャッシュフロー-1,882,637-520,446-111,888889,419697,860-563,506
累積キャッシュフロー-1,882,637-2,403,083-2,514,971-1,625,552-927,692-1,491,198
年末残債76,431,43273,747,87771,352,65569,688,43667,994,01364,885,257

恐らくコロナ不況やポストコロナの影響、新築競合等で入居変更が相次ぎ今年は苦戦しました。まあそれでも確実に残債と実勢価格の差益が大きくなってきているのでこのまま継続保有です。

インフレにより家賃上昇が10年以内に始まると見込んでいますし、名古屋市はリニア開通により潤うのでまだまだ保有です。そこまで大人しく利益確定は待ちますし特に問題無ければこのまま永久保有です。

30年後は土地も手に入れているので土地から新築も可能ですし。まあ手に入れた不動産は基本この方針で新築も増やしていきたいですね。

6年間何だかんだと色々あり経験値もそれなりに付いてきました。一棟目はサラリーマンしながら勉強代わりにと買ったのでこれで良しとします。まだまだ保有するアパートに太陽光の様な利益が利益を生む感覚が無いのでもう少し時間と返済を進める必要があります。

今年のキャッシュフロー増強計画

ということでキャッシュフロー的にもあまり芳しくないのでここを強化していきます。

①中古戸建の運用

やはり買うなら中古を安く指値で買って購入した瞬間に含み益を得つつ、且つ運用を出来るだけ続けて出口で土地の更地売りをする、若しくは運用を末永く続けるのが今勝てる数少ない方法の一つかなとは考えています。

②新築アパートの追加購入

まだまだキャッシュリッチとは言えないので、ここは今は少し難しいかなとは考えています。

③REITの購入

REITを購入して例えば+30万円くらい年間キャッシュフローが作れれば十分と言えば十分です。利回り4%として700万円くらいをREITに投じるのもありかなとは考えています。

④中古アパートの指値購入

中古物件は確かに実績が既に出ていて家賃収入もすぐに入って来ます。魅力的ではあるのですが現状中古不動産は非常に高価で指値が必ず必要となります。築年数次第ではありますが表面利回りは16%程度を狙っていきたいですね。ただ中々そんな好物件は無い。

⑤アパートローンの繰り上げ返済

こちらは確実に支払い利息と返済額を減らすことが出来るので確実に有効な方法ではあります。拡大を止めるのであればこちらですね。

今年の基本方針は1000万円の自己資金でレバレッジ3~8倍

既に一棟アパートを保有しているのでそこまで大きな売り上げ増を出す必要は無いです。どちらかと言うと小規模で堅実なキャッシュフローの上乗せが良いです。

現金買いで安全に運用するか、公庫などで小額の融資を受けて3割くらいの自己資金で運用するか。良い物件があればそれも一つですね。

まだ20年サラリーマンやるならすぐにでも良さげな新築建売物件で良いんですけどね。それはそれで継続検討します。

自己資金を貯めながら融資相手を検討し、今年の不動産キャッシュフロー+100万円を目標にすすめて行きます。

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サラリーマンをやりながら副業で様々な事業を運営しています。実体験に基づいた情報を発信していきたいと思いますので、同志の皆様のお役に立てば何より幸いです。 略歴:2004年国立大学大学院卒業後、現在は会社に勤めながら木造アパート1棟、太陽光発電所2基、株式を主とした各種金融資産を運用中。娘1人の3人家族。