７年ほど前に購入した名古屋市のアパートですが、昨年は退去も続き且つそろそろ私自身もこなれてきたのでこれから不動産事業を強化していこうと考えています。
とは言え今は不動産は高騰していて過熱気味です。あまり高額な物件には手を出せる状態では無いです。今買ってもキャッシュフローは出ずキャピタルゲインも正直狙いづらい状況だなと感じています。
とまあ難しい状況ではありますが今年の戦略を練って行きたいと思います。
先ずは昨年までの振り返り
初心者の入門書代わりに購入したシノケン新築アパートですが、運用五年が経過しぼちぼち利益蓄積のフェーズに入れそうだなとは考えています。
新築建売アパートはどうしても業者の利益が２０％ほど乗るので利益を出すのに時間が掛かります。当初からの目論見はキャッシュフローの繰り上げ返済を続けてフルローンで購入、１０年で出口±０、３０年後の出口で＋３０００万円です。ここは十分達成可能だと考えています。
それにしても５年程度ではまだまだ利益を出せている感はありませんね。やはり新築建売戦略は潮目を見ても少し時間が掛かり過ぎるのは否めない。
今時点で一年くらいかけて７３００万円で売却できたとして手数料引くと＋４５０万円、すぐに売れる価格を７０００万円として＋１５０万円くらいなのでまあこんなものですかね。まあ折角の好立地不動産を手放すのはもったいないので売却する気もさらさら無いですが。
ということで昨年までの運用実績をまとめました。
| 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | |
| 家賃収入 | 4,374,640 | 4,715,790 | 4,584,264 | 4,968,000 | 4,798,780 | 4,495,188 |
| 管理費・運用諸経費 | 673,246 | 735,339 | 712,554 | 772,200 | 818,639 | 1,010,476 |
| 固定資産税 | 281,900 | 464,500 | 279,500 | 371,500 | 347,400 | 342,200 |
| 購入諸経費 | 1,190,000 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 不動産取得税 | 949,500 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 修繕費 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 99,000 |
| ローン返済 | 3,012,631 | 2,986,397 | 2,954,098 | 2,934,881 | 2,934,881 | 2,907,018 |
| 繰り上げ返済 | 150,000 | 1,050,000 | 750,000 | 0 | 0 | 700,000 |
| 年間キャッシュフロー | -1,882,637 | -520,446 | -111,888 | 889,419 | 697,860 | -563,506 |
| 累積キャッシュフロー | -1,882,637 | -2,403,083 | -2,514,971 | -1,625,552 | -927,692 | -1,491,198 |
| 年末残債 | 76,431,432 | 73,747,877 | 71,352,655 | 69,688,436 | 67,994,013 | 64,885,257 |
恐らくコロナ不況やポストコロナの影響、新築競合等で入居変更が相次ぎ今年は苦戦しました。まあそれでも確実に残債と実勢価格の差益が大きくなってきているのでこのまま継続保有です。
インフレにより家賃上昇が１０年以内に始まると見込んでいますし、名古屋市はリニア開通により潤うのでまだまだ保有です。そこまで大人しく利益確定は待ちますし特に問題無ければこのまま永久保有です。
３０年後は土地も手に入れているので土地から新築も可能ですし。まあ手に入れた不動産は基本この方針で新築も増やしていきたいですね。
６年間何だかんだと色々あり経験値もそれなりに付いてきました。一棟目はサラリーマンしながら勉強代わりにと買ったのでこれで良しとします。まだまだ保有するアパートに太陽光の様な利益が利益を生む感覚が無いのでもう少し時間と返済を進める必要があります。
今年のキャッシュフロー増強計画
ということでキャッシュフロー的にもあまり芳しくないのでここを強化していきます。
①中古戸建の運用
やはり買うなら中古を安く指値で買って購入した瞬間に含み益を得つつ、且つ運用を出来るだけ続けて出口で土地の更地売りをする、若しくは運用を末永く続けるのが今勝てる数少ない方法の一つかなとは考えています。
②新築アパートの追加購入
まだまだキャッシュリッチとは言えないので、ここは今は少し難しいかなとは考えています。
③REITの購入
REITを購入して例えば＋３０万円くらい年間キャッシュフローが作れれば十分と言えば十分です。利回り４％として７００万円くらいをREITに投じるのもありかなとは考えています。
④中古アパートの指値購入
中古物件は確かに実績が既に出ていて家賃収入もすぐに入って来ます。魅力的ではあるのですが現状中古不動産は非常に高価で指値が必ず必要となります。築年数次第ではありますが表面利回りは１６％程度を狙っていきたいですね。ただ中々そんな好物件は無い。
⑤アパートローンの繰り上げ返済
こちらは確実に支払い利息と返済額を減らすことが出来るので確実に有効な方法ではあります。拡大を止めるのであればこちらですね。
今年の基本方針は１０００万円の自己資金でレバレッジ３～８倍
既に一棟アパートを保有しているのでそこまで大きな売り上げ増を出す必要は無いです。どちらかと言うと小規模で堅実なキャッシュフローの上乗せが良いです。
現金買いで安全に運用するか、公庫などで小額の融資を受けて３割くらいの自己資金で運用するか。良い物件があればそれも一つですね。
まだ２０年サラリーマンやるならすぐにでも良さげな新築建売物件で良いんですけどね。それはそれで継続検討します。
自己資金を貯めながら融資相手を検討し、今年の不動産キャッシュフロー＋１００万円を目標にすすめて行きます。
