外資系サラリーマンとおるの資本家日誌 / Way to be a capitalist

サラリーマンが資本運用と事業経営で総資産6億円、純資産3億円、年収3,000万円の資本家を目指すブログ。現在総資産15,322万円、純資産5,792万円($400,815)【金融資産2,457万円(日本円 398、株式/ETF/投信 1,326、暗号通貨 99、外貨 39、債券 /REIT/インフラファンド 96、保険/退職金 497)+ 実物資産3,338万円(不動産 1,164、太陽光 1,773、金/プラチナ/銀 190、耐久財等 209)】、自己資本比率37.8%、給与CF60万円/月、資本CF 30万円/月(不動産 7、太陽光 11、金融資産運用 12)、事業CF 3万円/月。

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不動産事業

2000万円を元手に不動産を拡大する戦略を進める

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サラリーマンの不動産投資における正解は、やはり2000万円を自己資金に一棟木造アパートを首都圏・都心部に購入することというのがやはり最適解かなと考えています。

今まで色々と記事にしてどれも間違ってはいないです。

最も効率が良いのはフルローンでの購入です。これはほぼ間違いないです。

年収が低くても自己資金が無くても不動産市場の恩恵に与ることが出来ます。

但し空室リスクや金利上昇リスクが大きくなり、一番良くないのはレバレッジが大きすぎて運用状況に常に神経を張る必要があることです。

それにより失う自身のリソースは無視できないものとなります。 安心してキャッシュフローが使えるのも大分先の話になってしまいます。

1000万円を自己資金に諸費用と物件価格1割の頭金を入れることも悪くないと思います。これであれば概ね気にせずに安心して経営を任せることも出来ます。

買ってすぐに売っても残債が残ることも無いでしょう。

それでもやはり多少心もとない。まだ自分には過ぎた力を振るう様な気持ちになり、これはつまりレバレッジが依然として大き過ぎることを意味しています。

融資期間も30年は取らないとキャッシュフローが出ず、あまりに長すぎる融資期間はそれはそれで疲れます。

自己資金2000万円、物件価格の2~3割であればどうか。

これであれば家賃収入が返済を下回ることはほぼありませんし、安心して運用を管理会社に一任出来て借入金利も下げることが出来るはずです。

返済期間も35年の様に半永久的な長期間とせず法耐用年数の22年でも十分キャッシュフローも出ます。目に見えて年々負債総額が減っていくことが実感できると思います。この残債金額も精神的にはかなりのプレッシャーとなるので、この不快感は無視するべきではないです。

資産運用に頭を使うのもそろそろ卒業できそうだなと嬉しく感じています。大体純資産5000万円~1億円の富裕層、準富裕層としての解が出来上がりつつあります。

初めから素直に富裕層が言っている自己資金3割を実践すれば良かったんですよね(笑)。それでも自分自身でこの富裕層と同じ回答に至れたことを嬉しく思います。

世の中世間で言うほど悪い人は多く無いと思います。それでも一定数いるのは事実なので気を付けないといけないのも事実ですが、世界の自浄作用と共に自然と滅びていきます。

尊敬できる人生の先輩の言うことは素直に聞けば良いのです。でも自分で確認しないと気が済まない私(笑)。

総括すると

・首都圏、都心部(東京、神奈川、埼玉、名古屋、大阪)に一棟アパート。

・自己資金は2000万円(2~3割)。

・借入金利は1%台。借入期間は物件総額と収益性との兼ね合い。

・間取りや駅徒歩分数は収益性と需要とのバランス。

この辺りが正解です。ただし前提としてそれなりの年収と多くの自己資金が必要となります。そこが満たせればほぼ間違いの無い解となります。

最後に私の不動産拡大戦略を書いていきたいと思います。

1.来年辺りに自己資金2000万円でアパートを購入。現時点では三光ソフランで関東圏投資が一番良さそう。次点でアイケン、シノケン。関東圏はソフラン、その他はアイケンかシノケンが良さげ。九州は三和エステートも良さそうだが九州自体投資が難しいエリア。正直どこを選んでもそこまでの大失敗は無さそうが、社長が顔出ししているソフランやアイケンが個人的には好き。

2.給料を3年貯めて自己資金2000万円を再度作りアパート購入。

3.後はサラリーマンを続けてアパートを年々買い増すか、3棟で止めてセミリタイアするか検討。その後の投資先は株式かインデックス、不動産負債の繰り上げ返済。

これで資産運用方針としてはほぼ完成です。想定外のこと(不動産バブルや金利高騰、地震により関東圏壊滅、日本国の非常事態など)が起こらない限りはこれで良いです。

サラリーマンを辞めるのは2027年くらいが良さそうですね。この頃に豊富なキャッシュフローを使って最後に豪華な自宅を購入したいと思います。ちょうど子供の小学生入学に合わせればベストタイミングです。

この頃から事業を立ち上げ、不動産+事業収入で生計を立てる人生に移行したいと思います。

ということで私が7年間資産運用を検討して至った結論でした。やはり不動産が潤沢なキャッシュフローを作りたいという私の方針に最も適合していて、始めた頃から直感的にも良い雰囲気を感じていました。単純に数値上の投資効率だけでは判断できないものです。

実際に5年運用してみてもほぼ間違いの無い手ごたえを感じていますし、妻も大変気に入っています。アパート投資には悪い顔をしません(笑)

株式や仮想通貨の乱高下や売買にお疲れの投資家(私も)にもお勧めできます。

それでは皆様の豊かな人生実現の参考にして頂ければ幸いです。

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サラリーマンをやりながら副業で様々な事業を運営しています。実体験に基づいた情報を発信していきたいと思いますので、同志の皆様のお役に立てば何より幸いです。 略歴:2004年国立大学大学院卒業後、現在は会社に勤めながら木造アパート1棟、太陽光発電所2基、株式を主とした各種金融資産を運用中。娘1人の3人家族のパパ。