外資系サラリーマンとおるの資本家日誌 / Way to be a capitalist

サラリーマンが資本運用と事業経営で総資産6億円、純資産3億円、年収3,000万円の資本家を目指すブログ。現在総資産15,322万円、純資産5,792万円($400,815)【金融資産2,457万円(日本円 398、株式/ETF/投信 1,326、暗号通貨 99、外貨 39、債券 /REIT/インフラファンド 96、保険/退職金 497)+ 実物資産3,338万円(不動産 1,164、太陽光 1,773、金/プラチナ/銀 190、耐久財等 209)】、自己資本比率37.8%、給与CF60万円/月、資本CF 30万円/月(不動産 7、太陽光 11、金融資産運用 12)、事業CF 3万円/月。

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不動産事業

シノケンアパート運用5年の経過報告

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お金も知識も資産も無い頃、不動産の勉強だと思って始めたのがシノケンハーモニーから購入した一棟アパート投資です。

当時融資姿勢も緩く、フルローンで7828万円のアパートを購入しました。

家賃収入は満室496万円の表面利回り6.3%、35年ローンの金利1.8%で月額返済25万円、間取りは1LDKの3階建て。土地は名古屋市駅徒歩7分の角地整形地6m公道接道。

値段は当時としては高価でしたが今ではもう手に入らない価格です。

アイケンの収益稼働率で言うと97%。不動産価格が上昇してきているので家賃を下げずともこれから5年は変わらない運用が出来ると考えています。

現時点の出口利益については売却価格次第で何ともですが、実勢価格で売れればキャピタルゲインで500万円ほどになると見積もっています。

当初は10年の運用でキャピタルゲイン±0円としてその後の長期運用で利益を確定させていく計画でしたが、幸いなことに不動産価格上昇により既に含み益を得ている状態です。

それでも今すぐ売るつもりが全く無いのは、この土地がゆるやかに値上がりを続けつつ家賃収入も年々積み上がっていくであろうことが分かっているからです。

不動産は一度手にしたら売るよりもアパートを建て替えて運用を末永く続ける方が良いです。私もこの資産は将来娘が35歳くらいになって子育てにお金が掛かるようになった時に相続時精算課税制度を使い相続するつもりです。上手く建て替えられれば新築でプレゼントしたいと考えています。

ということで運用経過5年の結果をまとめたいと思います。

20172018201920202021
家賃収入4,374,6404,715,7904,584,2644,968,0004,798,780
管理費・運用諸経費673,246735,339712,554772,200818,639
固定資産税281,900464,500279,500371,500347,400
購入諸経費1,190,0000000
不動産取得税949,5000000
修繕費00000
ローン返済3,012,6312,986,3972,954,0982,934,8812,934,881
繰り上げ返済150,0001,050,000750,00000
キャッシュフロー -1,882,637 -520,446 -111,888 889,419 697,860
年末残債76,431,43273,747,87771,352,65569,688,43667,994,013

もう少しで累計キャッシュフローもプラスになりますが、あまり気にせず繰り上げ返済をしながら資産化を進めていきます。

もう5年も運用を続ければ残債は5500万円ほどとなりますので出口も取りやすくなりますが、名古屋市開発と同調した価格上昇により恐らく表面利回り7%辺りで売却できると見込んでいます。

まあ先述の通り売却はしません。ただ淡々と家賃を稼ぎ続けるのみです。

正直下手に中古で購入するよりもオーナーサービスが手厚く建物寿命もまだまだ長い新築購入を行い、頭金を多めに入れるか繰り上げ返済を早期に進める方を私はお勧めします。利益確定に時間は掛かりますが確実に資産が積み上がっていきます。

また表面利回りだけでは測れないのが、部屋が広いと退去の頻度が減ります。それにより運用の精神的負荷も下がりますし、退去の度に発生する修繕費用や広告宣伝費も抑えることが出来結果的に収益が良くなることがあります。

退去の頻度を抑えるなら1Rであれば25m^2、若しくは30m^2以上の1LDKを選ぶようにすると良いと思います。狭小アパートは無数にありますのである程度の差別化も期待できます。この辺りは収益性との兼ね合いですね。

1LDK+LOFTで実質40m^2ほどある割に家賃も安く設定できています。10年経ったらキッチン水回りを綺麗にリフォームして家賃上げようかなとか考えています。

アパート経営は本当に堅実です。資産運用の最有力候補です。

団体信用生命保険に入ることがほとんどと思いますが、それにより生命保険効果を併せ持ちます。新築アパートは価値の割に相続税評価額が非常に低いので、一等アパートであればほとんど相続税が掛からないことが計算から分かります。

私が急逝すると遺された家族は一気に富裕層クラスの資産家になる仕掛けが組み込まれています。

資産として申し分ない不動産ですがもちろんリスクはあります。一極集中は避け、資産の3分の1程度は海外資産で持っておくべきです。金利上昇に備えて現金も一定量確保しておきましょう。

これからもアパート投資を続けて事業の基盤を作り上げ、その上に世界の幸福につながる事業を乗せていきたいと思います。

不動産は人生の土台になり得る優れた資産です。購入を迷われている方の参考になれば幸いです。

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サラリーマンをやりながら副業で様々な事業を運営しています。実体験に基づいた情報を発信していきたいと思いますので、同志の皆様のお役に立てば何より幸いです。 略歴:2004年国立大学大学院卒業後、現在は会社に勤めながら木造アパート1棟、太陽光発電所2基、株式を主とした各種金融資産を運用中。娘1人の3人家族のパパ。