おはようございます。今日も天気が良く気持ちの良い一日です。
育児休暇期間ですので毎日好きなことをして過ごしています(笑)
不労所得の構築を進めていますが、それにしても不動産、特にアパート一棟投資は非常に強力だなと感じています。
こんな投資は他に無いですね。
先日三光ソフランの不動産投資セミナーに参加してきました。高橋社長の話はとても面白いので非常にお勧めです。始めに自己資金２０００万円を求められますのでこれがハードル高いですが、ここを越えると確かにかなり堅実です。
現在ネット掲載されている物件を見てみます。
三光ソフラン公式物件情報サイトより画像引用
https://fudosan.cbiz.ne.jp/detailPage/sale/71037/260025099/?prop=3&fr=g&rdt=off
新狭山駅徒歩３分、新築三階建て１R、１LDKの９部屋です。
価格は８３７０万円、満室家賃５９５万２０００円、表面利回りで７．１１％です。土地値３０００万円、建物価格５３７０万円くらいと思います。
三光ソフランはサブリースが付いてきますので、ほぼお任せで手間は掛かりません。関東圏の実需に基づいたサブリースのため信頼できるサブリース先であることは経験的に分かりますが、ここは自己資金が貯まり次第私自身の手でソフラン物件を購入して確認するつもりです。
それでは収支シミュレーションです。
立地は関東圏の外れにあるため入居率は狭山市の将来人口動態に合わせて３０年後に―２５％、家賃は年間１％ずつ下落すると考えるのが妥当と思います。サブリースですがサブリース賃料がこれの乗算で下がっていくと想定します。
運営費用はサブリース費用が満室家賃収入の５％、固定資産税が物件価格の５％、その他運用費用等を１５％としします。
自己資金は２０００万円、借入は２２年ローンの金利１．２％とします。自己資金を多く入れれば恐らくこのくらいの融資は十分狙えます。金利は５年後から年間０．１％ずつ上昇を始めると多少ストレスを掛けます。
建物部分の価値は３０年でゼロ、土地値は人口減少とインフレで相殺し変わらないとします。
これでシミュレーションしますと、２２年後の出口利益が＋２２７０万円となりました。２２年で自己資金２０００万円に対して４２７０万円ですので複利３．５％ほどです。
実際はもう少し上振れすると思います。家賃も入居率も都市圏はここまで下がりませんし、３０年で建物価値はゼロにならず土地と合わせて収益還元で価格が決定されるはずです。出口４０００万円程度で売却できると思います。
そして２２年ですので建物はまだまだ現役でここからが不動産の美味しいところです。メンテナンスをしっかりすれば４５年は使えると思いますので、その後の２３年はローン返済の無い家賃収入が受け取れるわけです。
これが一棟単独の利益です。更に家賃収入と給料２０００万円を貯めながら５年に一回ペースで新規に物件を購入していけば純資産は２０年後にはかなりの金額になっているはずです。
売却する必要はもちろん無く、アパート用地になる様な優良な土地は家を建てるも良し、アパートを建て替えるも良しです。一都三県、大阪名古屋都心部であれば単身世帯数はむしろ上昇していきますし、優良な土地は本当に飛ぶように売れます。
不動産が流動性低いというのは嘘です。ただ単に価格設定が高過ぎるだけか、そもそも需要が無い土地だけです。名古屋市中心部界隈で売り出し看板の出ている土地なんて見たこと無いです。
こうして代々受け継ぐ不動産が手に入ります。不動産は相続税対策でも非常に有利です。今回の例で言いますと収益性に多少余裕がありますので、資産価値の高い土地を多少利回りを下げてでも取得するようにすると相続物件として非常に喜ばれると思います。その分だけ家賃も入居率も落ちにくいはずです。
この辺り新築であれば何でも良いというわけではもちろんありませんので、時間を掛けて少しずつその土地を観光に行ったりしながら土地勘を養ってみてください。
それでは参考になれば幸いです。引き続き私も頑張って自己資金を貯めていきたいと思います。
