外資系サラリーマンとおるの資本家日誌 / Way to be a capitalist

サラリーマンが資本運用と事業経営で総資産6億円、純資産2億円、年収3,000万円の資本家を目指すブログ。現在総資産15,333万円、純資産5,646万円【金融資産2,340万円(日本円 472、株式/ETF/投信 1,213、暗号通貨 153、外貨/債券/保険退職金 476)+ 実物資産3,306万円(不動産 1,149、太陽光 1,782、金/プラチナ/銀 174、耐久財等 200)】、自己資本比率36.8%、資本CF 30万円/月(不動産 7、太陽光 11、金融資産運用 12)、事業CF 3万円/月。

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不動産事業

不動産投資の「中の下物件」戦略

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不動産投資で最も利益を出しやすいのは、住居のランクとして中の下くらいの物件らしいです。

好景気時には低所得層が入居し、不況時には中間所得層がその家に住むことでほぼ常に需要があるからとのことです。

思うに住居のランクと言うのは以下に分類されると思います。

上の上上の中中の中中の下下の下
築浅一等地マンション
築浅一等地戸建て
築古一等地マンション
築古一等地戸建て
築浅好立地戸建て
築浅好立地マンション
築古好立地マンション
築古好立地戸建て
築浅好立地広めアパート
築古好立地広めアパート
築古悪立地戸建て
築浅好立地狭小アパート
築古好立地狭小アパート
築古悪立地広めアパート
築古悪立地狭小アパート

一等地にアパートはほぼ立ちませんので、ここではアパートは好立地と悪立地に分類します。

上記に分類すると、最も投資リターンが期待できるのは築古好立地広めアパート、築古悪立地戸建て、築浅好立地狭小アパート、築古好立地狭小アパートとなりました。

築浅は経年を重ねるうちに築古になりますので、将来的には築浅好立地広めアパートも築古に遷移することになります。

上の上、上の中物件は確かに利益を出すのは難しいと思います。キャッシュフローは回りませんし、消費者の動向次第で価格が大きく変わる可能性があります。

中の中は悪くはありませんが、やはり利益を出しやすそうなのは中の下物件だというのは経験的にも分かりますし、下の下物件はニーズ低下や競合物件乱立により利益を出すのも難しそうです。

この中の下の物件を投資先として選定することで不動産投資で利益を出せる確率は上がるはずです。

私は主に築浅好立地広めアパートに投資しています。それは今はサラリーマンをしながら現在の収入を頼りつつ不動産の経年と共に資産化(ローン返済)を進め、15年後の高収益物件を手にするためです。本当は中古高収益物件をすぐに買いたい気持ちはあるんですけどね。

この中の下物件戦略は利益出せます。狙うなら中の下です。

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サラリーマンをやりながら副業で様々な事業を運営しています。実体験に基づいた情報を発信していきたいと思いますので、同志の皆様のお役に立てば何より幸いです。 略歴:2004年国立大学大学院卒業後、現在は会社に勤めながら木造アパート1棟、太陽光発電所2基、株式を主とした各種金融資産を運用中。娘1人の3人家族のパパ。