とおるの資本家日誌 / Way to be a capitalist

FIREした元サラリーマンが資産運用と事業経営での資本家ライフ実現を目指すブログ。FIRE生活、資産運用、起業&事業運営について日々更新!(資産運用状況はプロフィールの方に移しました)

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不動産事業

三光ソフラン物件を検証する

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おはようございます。今日も天気が良く気持ちの良い一日です。

育児休暇期間ですので毎日好きなことをして過ごしています(笑)

不労所得の構築を進めていますが、それにしても不動産、特にアパート一棟投資は非常に強力だなと感じています。

こんな投資は他に無いですね。

先日三光ソフランの不動産投資セミナーに参加してきました。高橋社長の話はとても面白いので非常にお勧めです。始めに自己資金2000万円を求められますのでこれがハードル高いですが、ここを越えると確かにかなり堅実です。

現在ネット掲載されている物件を見てみます。

三光ソフラン公式物件情報サイトより画像引用
https://fudosan.cbiz.ne.jp/detailPage/sale/71037/260025099/?prop=3&fr=g&rdt=off

新狭山駅徒歩3分、新築三階建て1R、1LDKの9部屋です。

価格は8370万円、満室家賃595万2000円、表面利回りで7.11%です。土地値3000万円、建物価格5370万円くらいと思います。

三光ソフランはサブリースが付いてきますので、ほぼお任せで手間は掛かりません。関東圏の実需に基づいたサブリースのため信頼できるサブリース先であることは経験的に分かりますが、ここは自己資金が貯まり次第私自身の手でソフラン物件を購入して確認するつもりです。

それでは収支シミュレーションです。

立地は関東圏の外れにあるため入居率は狭山市の将来人口動態に合わせて30年後に―25%、家賃は年間1%ずつ下落すると考えるのが妥当と思います。サブリースですがサブリース賃料がこれの乗算で下がっていくと想定します。

運営費用はサブリース費用が満室家賃収入の5%、固定資産税が物件価格の5%、その他運用費用等を15%としします。

自己資金は2000万円、借入は22年ローンの金利1.2%とします。自己資金を多く入れれば恐らくこのくらいの融資は十分狙えます。金利は5年後から年間0.1%ずつ上昇を始めると多少ストレスを掛けます。

建物部分の価値は30年でゼロ、土地値は人口減少とインフレで相殺し変わらないとします。

これでシミュレーションしますと、22年後の出口利益が+2270万円となりました。22年で自己資金2000万円に対して4270万円ですので複利3.5%ほどです。

実際はもう少し上振れすると思います。家賃も入居率も都市圏はここまで下がりませんし、30年で建物価値はゼロにならず土地と合わせて収益還元で価格が決定されるはずです。出口4000万円程度で売却できると思います。

そして22年ですので建物はまだまだ現役でここからが不動産の美味しいところです。メンテナンスをしっかりすれば45年は使えると思いますので、その後の23年はローン返済の無い家賃収入が受け取れるわけです。

これが一棟単独の利益です。更に家賃収入と給料2000万円を貯めながら5年に一回ペースで新規に物件を購入していけば純資産は20年後にはかなりの金額になっているはずです。

売却する必要はもちろん無く、アパート用地になる様な優良な土地は家を建てるも良し、アパートを建て替えるも良しです。一都三県、大阪名古屋都心部であれば単身世帯数はむしろ上昇していきますし、優良な土地は本当に飛ぶように売れます。

不動産が流動性低いというのは嘘です。ただ単に価格設定が高過ぎるだけか、そもそも需要が無い土地だけです。名古屋市中心部界隈で売り出し看板の出ている土地なんて見たこと無いです。

こうして代々受け継ぐ不動産が手に入ります。不動産は相続税対策でも非常に有利です。今回の例で言いますと収益性に多少余裕がありますので、資産価値の高い土地を多少利回りを下げてでも取得するようにすると相続物件として非常に喜ばれると思います。その分だけ家賃も入居率も落ちにくいはずです。

この辺り新築であれば何でも良いというわけではもちろんありませんので、時間を掛けて少しずつその土地を観光に行ったりしながら土地勘を養ってみてください。

それでは参考になれば幸いです。引き続き私も頑張って自己資金を貯めていきたいと思います。

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FIREした元サラリーマンが資産運用収入を土台に様々な事業に挑戦しています。実体験に基づいた情報を発信していきますので、同志の皆様のお役に立てば何より幸いです。 略歴:国立大学大学院卒業後、日系電機メーカ、日経自動車メーカ、外資系メーカで開発業務を遂行。会社勤めの傍ら木造アパート1棟、太陽光発電所2基、株式、現金コモディティ他をコアとした資産運用を8年実施、生活費相当の資産収入を築きFIREを達成。現在は経営者として事業経営の日々。娘1人の3人家族。